穆迪:确认领展房产基金“A2”发行人评级展望“稳定”

发布日期:2022-09-13 17:05   来源:未知   阅读:

  久期财经讯,8月2日,穆迪确认领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust,简称“领展房产基金”,“A2”发行人评级。

  穆迪副总裁兼高级信贷官Stephanie Lau表示:“评级的确认主要反映了领展房产基金核心零售地产投资组合在经济周期中的韧性,以及穆迪对该信托将保持足够的财务灵活性以应对潜在收购的预期。”

  领展房产基金的A2评级主要反映了其业务的高度稳定性,www.251995.com。这主要由其向租户提供的必须支出业务和服务,以及其在中国香港特别行政区购物中心高度多元化的租户组合,以及其在资产回收和提升方面的良好记录所支撑。该评级还解释了其集中在中国香港特区的业务以及与扩张战略相关的执行风险。

  领展房产基金的资产升级改善了其商场的资本价值,将其中国香港特区零售组合的平均租金从2016财年的50.0港元每平方英尺(psf)提高到2021年3月31日(2021财年)财年的62.4港元每平方英尺(psf)。

  自2017财年以来,领展房产基金在一系列资产处置后,在资产收购方面更加活跃。这些收购增加了该公司的财务杠杆(以净债务/EBITDA衡量),并增加了其在中国的风险敞口,以及进入澳大利亚和伦敦等新市场所带来的执行风险。然而,领展房产基金对高质量经营资产的偏好以及剥离旧资产的能力应能防止信托业务和财务杠杆的实质性增加。

  穆迪预计,未来12-18个月,除非有更多收购,否则领展房产基金调整后的净债务/EBITDA之比将从2021财年的4.5倍升至5.0倍。这些预测反映出,在疫情后的逐步复苏期间,EBITDA将出现低至中个位数的百分比增长;由于最近在广州和上海的收购,其债务也出现了一定的增长。同样,该信托基金调整后的EBITDA/利息之比将从同期的8.1倍小幅降至7.4 -7.5倍左右。这些信用指标支撑了领展房产基金的A2评级。

  领展房产基金的流动性状况良好,其现金和到期债务的保守管理为其提供了支持。截至2021年3月31日,其库存现金为25亿港元,为使用授信额度为100亿港元,未来12个月的运营现金流或将足以支付其32亿港元的短期债务和未来12个月的承诺资本支出。

  在治理方面,穆迪考虑了领展房产基金的多元化股东基础,这使投票权的低集中度和董事会的充分监督,因为有10名独立的非执行董事。

  稳定的评级展望反映出穆迪预期该信托基金将对其债务融资收购采取谨慎态度,这将防止其业务组合或财务杠杆发生重大不利变化。

  至少在未来12-18个月内,该信托基金的评级不太可能得到上调。中期而言,若领展房产基金进一步提升整体资产质量、租金收入规模及稳定性,并透过保守投资策略改善杠杆率,则可能出现评级上调。

  如果1)领展房产基金无法维持稳定运作,或2)在其中国香港特区核心业务以外举债进行收购,业务和发展风险显著增加,其调整后的净债务/EBITDA之比超过7.0倍,而调整后的EBITDA/利息覆盖率持续低于3.0 -3.5倍,则可能出现评级下调的压力。

  领展房产基金于2005年11月25日在港交所上市,是中国香港特区房屋委员会分拆资产计划的一部分。它采用了一种内部管理模式,使单位持有人和债权人的利益保持一致。截至2021年6月30日,该信托基金的资产组合包括127项在中国香港特区的资产,7项在中国内地的资产,以及2项在海外国家的资产。